보유세, 대출규제, 공급증가 속...지역별 시장흐름 차별화 주목

▲ 사진=뉴시스

[초이스경제 전안나 기자] 집값을 잡겠다는 정부의 의지가 그 어느 때보다 강력한 2018년 새해, 부동산 시장에는 역대급의 입주 물량이 쏟아질 예정이어서 관심을 모으고 있다. 하지만 지역별 시장 흐름은 차별화될 것이란 전망이 여전히 많아 주택수요자들에겐 신중한 한 해가 될 전망이다.

1일 부동산 114 집계에 따르면 지난 해 38만 가구가 아파트에 입주한 데 이어 올해는 44만 가구가 입주예정이다. 이 수치는 1990년 신도시 건설 이후 가장 많은 물량이다.

현재 부동산 투자자들은 정부의 추가 강경대응이 뚜렷한 윤곽이 드러날 때까지 관망세를 보이고 있는 가운데 전문가들은 변수가 많은 해인 만큼 시장에 대한 전체적인 통찰로 접근해야 한다고 조언하고 있다.

부동산 전문가들이 공통으로 꼽고 있는 2018년 부동산 시장의 핵심 변수는 ▲보유세 ▲대출규제 ▲공급증가다.

이중 최대 변수로 작용할 보유세는 문재인 대통령 대선 공약으로 일괄적 인상보다는 상대적으로 반발이 적은 종합부동산세부터 손을 댈 것 으로 업계는 전망하고 있다.

보유세율에 대해서는 연속으로 부과하는 세금의 특성상 초기에는 과세부담을 적게 하고 그래도 시장이 안정되지 않으면 점차 부담을 늘려 가는 방식으로 적용할 것이라는 의견이 지배적이다.

당장 1월 1일부터 적용되는 총부채상환비율(DTI)의 변화는 기존 다주택자들에게 추가 대출규제로 압박을 가하겠다는 정부의 의지다. 기존 주택을 담보로 대출을 받아 투자 목적의 부동산 매입을 막겠다는 것이 주요 내용이다.

새해 벽두부터 적용될 새 DTI는 신규 주택담보대출 원리금 상환액에 기존 주택담보 대출 원리금 상환액까지 합친 금액을 연간 소득으로 나누는 방식으로 적용된다.

세 번째 요소인 공급증가는 올 한 해 시장 전체에 영향을 줄 것으로 예상되고 있다. 앞서 밝힌 대로 올 한해 아파트 신규입주 물량은 2000년대 이후 최대인 44만 가구다.

이에 업계 전문가들은 전국적으로 주택가격이 2017년보다 안정세를 보일 것으로 내다보고 있다. 작년 한해 정부가 예고한 규제정책들이 당장 1월1일부터 시행되는 데다, 수요 위축에 따른 거래량 감소를 근거로 들었다.

하지만 서울은 강남지역 수요가 많아 새해에도 강세가 수그러들지 않을 것이라는 분석이 뒤따르고 있다.

한편 공급증가의 여파로 '법원 경매물'과 '역전세난'이 발생할 수 있다는 분석도 나오고 있다. 현재 주택담보대출 금리는 연 3~4%인데, 5%대 이상으로 올라가면 법원 경매 시장으로 넘어가는 주택이 증가할 수 있다는 것이다.

또, 입주 물량이 몰리는 일부 지역에선 집주인들이 세입자의 전세금을 제 때 돌려주지 못하는 역전세난도 불가피할 것이라는 우려의 목소리를  키우고 있다.

실제 지난해 하반기 일부 지방에선 집값 하락이 원인이 돼 역전세가 발생하자, 집주인이 세입자에게 전세금을 빼주기 위해 추가 신용대출을 받는 상황이 발생했다.

한편 집값 상승 문제를 장기적으로 공급과 수요에 대한 정책을 통해 풀어 나가는 것이 정부 규제나 세제로 해결하려는 것보다 현명할 것이라는 의견도 나오고 있다.

즉, 정부 규제 정책은 부동산 시장 논리에 맞게 순화되는 방향으로 지원하는 정도면 충분하다는 것이다.

이처럼 전문가들의 다양한 의견이 쏟아지는 것은 부동산 시장에 대한 뚜렷한 해법보다는 변수가 많다는 것을 반증한다.

따라서 올해 부동산 매매를 생각하고 있는 서민들에게는 전방위적인 통찰과 그 어느 때보다 신중함이 필요한 시점이다.

 

 

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