[초이스 경제 전안나 기자] 정부가 집값을 잡겠다고 발표한 강경대응 방안들이 구체적으로 발효되고 있는 가운데 서울 강남구를 중심으로 리모델링과 재건축 사이의 줄다리기가 새로운 화두로 떠올랐다.

가장 최근 ‘제20차 도시·건축 공동위원회’에서 리모델링을 위한 지구단위계획 및 특별계획구역 1-2 세부개발계획 결정안이 통과된 강남구 개포동 대치 2단지의 경우도 주민들은 아직까지 리모델링과 재건축 사이에서 의견이 나뉘는 모습을 일부 보이고 있다.

7일 개포동 일대 일부 부동산 중개업소에 따르면 대치 2단지 전용  49㎡ 주택형이  한 달 여 만에 1억 원 이상 뛰는 가격에 지난 3일 거래됐다고 밝혔다.

앞서 밝힌 리모델링 세부개발 계획안이 통과된 것에 대한 여파로 전문가들은 분석하고 있다.

그럼에도 불구하고 대치2단지 실제 소유주인 주민들 사이에서는 재건축이 더 유리하지 않냐는 목소리를 내고 있다. 주된 이유는 재건축 연한이 곧 다가올 것과 수익성이 리모델링보다는 재건축이 더 좋을 것이라는 기대감 때문이다.

2014년 법 개정으로 기존 재건축 연한이 준공 후 40년에서 30년으로 단축된 상황을 고려해보면 대치 2단지도 재건축 기대감을 갖게 하는 곳 중 하나다.

또, 강남 시장의 에너지를 봤을 때, 현재 재건축을 한 대치동의 한 아파트가 전용 84㎡ 기준  20억4000만원에 거래된 것도 재건축 쪽으로 기우는 것에 일조한 것으로 분석됐다.

이에 부동산 전문가들은 전체적인 흐름도 중요하지만 "그랬다더라"는 식의 정보보다는 실제 해당 물건이  가지고 있는 전반적인 상황을 먼저 살펴보고 리모델링 혹은 재건축을 결정해야 한다고 조언했다.

전문가들이 리모델링과 재건축 결정 시, 공통으로 살펴보아야 할 사항으로 꼽고 있는 것은  ▲ 대지지분율  ▲ 추가 분담금  ▲초과이익환수제다.

대지 지분율 기준으로 먼저 살펴보면 해당물건이 재건축을 원한다면 대지 지분율이 1대 1로 재건축이 가능한지를 살펴보아야 한다.

추가 분담금 역시 신중하게 살펴보고 결정해야한다. 저층이 중층 대비 일반분양 물건이 많아 상대적으로 조합원들의 분담금이 적어질 수 있지만 물건이 중층 이상인 경우는 수익성 대비 조합원들이 분담해야할 비용을 사전에 살펴보아야 한다.

초과이익환수제는 올해부터 시행되는 정책으로 재건축 시, 과도한 시세상승을 막기위해 부과되는 세금이다.

재건축 추진위원회가 구성 시점부터 평균 집 값 상승분에서 공사비와 조합운영비를 제외한 조합원 1인당 이익금이 3000만원 이상일 경우 초과금액에 대해서 최대 50% 이내로 환수하는 제도다.

이러한 가장 기본이 되는 사항을 해당 물건에 적용, 전방위적인 통찰로 접근해야 한다고 전문가들은 입을 모았다.

더욱이 보유세 등 집값 안정을 위해 정부가 추가 정책을 히든카드로 예고한 상황에서는 보다 면밀한 사전 정보를 기반으로, 장기적 안목을 기르는 것에 중점을 두어야 한다는 조언도 나오고 있다.