[초이스경제 곽용석 기자] 얼마 전 미국 뉴욕 부동산이 거래가 얼어붙었고 가격이 상당폭 하향 조정양상을 나타나고 있다고 우려와 안도감 섞인 목소리로 미국의 언론들이 일제히 보도한 바 있다.

미국 뉴욕 부동산 최대 중개회사인 더글러스엘리먼이 최근 발표한 올해 1분기 맨해튼 주택 매매 동향 보고서에 따르면 이 기간 주택 판매 건수는 2180건으로 작년 같은 기간(2892건)보다 24.6% 줄었으며 리먼브러더스의 파산으로 부동산 경기가 얼어붙었던 2009년 2분기 이후 최대 감소폭이라고도 밝혔다.

집값 하락세도 나타났다고 보도했다. 올 1분기 맨해튼 주택의 평균 매매가격은 193만3198 달러로 전년 동기 대비 8.1% 하락했으며 제곱피트 평균 매매가도 18.5% 떨어진 1697 달러를 기록했다고 미디어들이 대서특필했다.

과연 실제 그런가? 뉴욕내 시장에 흐르고 있는 현장 분위기가 과연 어떠한지를 뉴욕 부동산전문가들의 소리를 통해 그 내용을 정리해본다.

우선 좀 더 시장의 흐름을 정확히 파악하기 위해 세부 영역별로 들어가 볼 필요가 있다.

먼저 맨해튼의 리세일(기존 주택 매매)를 보자. 이 시장은 전체 거래량의 80% 정도를 차지하는 주요 영역이다. 이 부분은 오히려 작년보다 11.7%나 상승했다. 2017년1분기 평균주택가격은 147만6천 달러였다. 올해1분기에는 164만9천 달러였다. 지난해 4분기 150만 달러에 비해서도 9.7% 나 상승한 가격이다.

일반적으로 뉴욕주민들이 가장 많이 사고파는 영역이 바로 이 기존 리세일 분야이다. 거래량은 물론 줄었지만 가격은 오히려 상승했던 것이다.

리세일의 중간 규모 가격도 1년전의 92만5천 달러에서 96만5천 달러로 4.3%나 증가했다. 결국 기존 주택매매시장의 가격상승은 예년과 비슷한 추세로 상승세를 보인 것이다.

다음으로 코업(조합주택)과 콘도(일반 아파트)를 나누어서 살펴보자, 코업은 전년대비 9.6%나 평균가가 올랐다. 중간 규모 가격도 4.5%나 가격이 올랐다. 코업시장이 전체의 60% 이상을 차지한다. 코업의 주택수도 전체 보유주택중 대략 70%선이다. 콘도는 전체 시장의 30~40%선에서 거래량과 보유주택수를 보여준다.

그렇다면 하락은 어디에 있었는가? 바로 콘도중 일부 부문에서 나타났다.

기존 콘도보다는 신규분양 콘도에서 하락세가 두드러졌다. 작년 4분기 신규콘도 평균 매매가격은 470만 달러였으나 올 1분기에는 403만8천 달러로 14%나 하락한 것이다.

그 중에서도 문제는 고급 콘도에서 나타났다. 초럭셔리 영역은 가격대가 대략 700만~1000만 달러대다. 이 부분에서 가장 심하게 하락했다. 이들 럭셔리 신규분양 평균 매매가는 작년 936만 달러에서 올 1분기에 794만 달러로 15%나 빠졌다. 럭셔리 콘도의 중간규모 매매가도 697만 달러에서 592만 달러로 비슷하게 15%나 하락했다. 거래량도 24% 줄었다. 결국 이 부분에서의 하락 영향력이 전체 매매가와 중간 규모 가격을 끌어 내린 것이다.

이들 고급 콘도가격은 다른 부문보다 금액이 상당히 크다. 따라서 다른 평균규모 주택(매매가가 보통 100~300만 달러대) 콘도와 코업 가격을 합산 통계화할 경우, 급하게 끌어내리게 된 셈이다.

최근 맨해튼 부동산시장이 2~3년간 가격상승이 순조롭게 이뤄져왔다. 이 부분도 역으로 설명한다면 고급 신규분양 콘도시장이 시장을 선도적으로 끌어올렸던 것이다. 중간규모 주택의 가격흐름은 그 당시에도 꾸준하게 상승세를 유지했었다.

따라서 고급 콘도 시장이 전체 시장의 통계치를 들쭉날쭉하게 만들었던 것이다.

이번 하락 원인으로 전문가들이 진단내린 트럼프 행정부의 세금 개편과 모기지 이자율 상승세 등도 설득력이 있긴 하다. 문제는 수요가 항상 풍부하게 잠재되어 있는 맨해튼이란 특수한 점을 감안한다면 최근의 하락세는 그리 우려할만한 것은 아닌 것으로 보여진다고 이 곳 전문가들은 평가하고 있다.

특히 '올 캐시'(전액 현금 거래) 거래가 평균 54%나 되는 이 곳의 주택시장 특성상, 더구나 500만 달러 이상의 거래중 올 캐쉬 거래가 84%나 되는 점을 감안한다면 모기지 이자율 상승과 대출이자 세금공제혜택은 맨해튼부동산 시장과는 상관없는 '먼 달나라 이야기'로 비춰진다고 이들은 함께 밝히고 있다.