[초이스경제 이영란 기자] 비싸기로 유명한 홍콩 집값이 조정기에 접어들고 있다는 진단이 나왔다. 홍콩금리 인상, 가계부채 증가, 중국 정부의 부동산 규제 등이 홍콩 집값을 약세로 몰아내는 원인으로 꼽힌다.

3일 NH투자증권은 홍콩 부동산 관련 진단에서 이 같이 밝혔다.

자료에 의하면 홍콩 부동산 가격은 2008년 이후 10년 연평균 11.6% 상승하며 약 4배로 급등했다. 그러나 미 · 중 무역전쟁 심화와 미국 연준(Fed, 연방준비제도)의 금리인상 우려로 투자자들의 심리가 위축되면서 올해 9월에는 전월 대비 -1.3%, 10월에는 -2.2%로 각각 하락하는 등 낙폭이 확대되고 있다. 주택거래량도 지난 8월, 9월의 경우 각각 전년 대비 -38%, -20%를 기록하며 거래가 크게 감소하는 추세다.

NH투자증권 김형근 · 홍지환 연구원은 “홍콩 달러 환율은 미국 달러에 연동하는 페그제(고정환율제)를 적용하고 있어 미국의 기준금리에 직접적으로 영향을 받는다"면서 "최근 미국  기준금리 인상으로 홍콩금리도 상승하는 추세“라고 전했다. 주택담보대출 금리인상과 부동산 가격 급등으로 홍콩 임대수익률은 6.5%에서 최근 2.5% 정도로 축소됐다.

또한 홍콩의 가계부채 규모는 세계 5위, GDP의 71% 수준에 달한다. 금리 인상에 그만큼 취약할 수밖에 없다. 게다가 중국 정부는 지난해부터 해외 자금유출(투자)을 제한하고 있어 고평가된 홍콩 부동산에 대한 수요가 늘어나기 어려운 상황이다.

이외에도, 국가가 토지를 소유하고 개인에게 토지사용권을 부여하는 홍콩의 ‘토지공공임대제’를 고려하면 정부의 강한 부동산 규제정책은 부동산 가격 하락을 부추길 수 있을 것으로 내다봤다.

부동산 가격의 밸류에이션이 너무 높은 것도 문제다. 1인당 가처분 소득과 주택가격을 비교한 PIR(연소득 대비 주택가격비율) 지표 적용 시 홍콩 주택 PIR은 47.5배로 세계 최고 수준이다. 이 같은 요인을 종합할 때 홍콩 부동산 가격이 추가로 조정받을 가능성이 있다고 두 연구원은 덧붙였다.