[초이스경제 이영란 기자] 최근 부동산 시장을 둘러싼 열기가 다소 주춤해졌다는 평가가 나오는 가운데 새해 부동산 시장에서는 5가지 변수를 주목해야 한다는 진단이 제기됐다.

31일 업계와 증권계에 따르면 NH투자증권은 최근 '2022년 부동산 시장' 전망 보고서를 통해 ▲대선 ▲재개발 · 재건축 ▲금리인상과 대출규제 강화 ▲임대차법 시행 2년 ▲광역교통 SOC 투자계획 등 5가지 변수를 살펴야 한다고 밝혔다.

보고서에 의하면 올해 전국 주택 매매가격지수는 2000년대 들어 두 번째로 높은 상승률을 기록했지만 내년에는 상승률이 다소 둔화할 것으로 전망했다. 다만 상승률 둔화가 하락으로의 본격적인 추세 전환을 의미하기 보다는 가파른 상승에 따른 일시적 둔화 국면으로 해석해야 한다는 설명이다.

새해 부동산 시장을 움직일 가장 큰 변수로는 오는 3월로 예정된 대선이 꼽힌다. 대선 결과에 따라 추후 중장기 부동산 시장에 미치는 영향은 적지 않을 것으로 전망된다. 주택공급 확대가 필요하다는 점은 양당 후보 모두 동의하고 있지만 공급 방식에 대한 접근법에는 큰 차이를 보이고 있다. 세제 측면에서는 양도세 중과 한시적 면제 가능성과 종부세 재편에 대한 논의가 이미 활발해지고 있다. 특히 대통령 선거 이전까지 시장 참여자들은 의사결정을 미룰 가능성이 높을 것으로 예상된다. 

재개발 · 재건축 추이도 대선 후 정책 방향과 함께 지켜봐야 할 변수로 지목된다. 서울은 신규 택지 부족에도 불구하고 최근 재개발 · 재건축 사업 지연으로 올해 분양이 크게 감소한 바 있다. 관련 사업 지연으로 사업 대상 노후주택도 늘어나는 추세다. 다만 사업 속도를 가속화할 경우 해당 지역의 주택 멸실로 주택 문제가 단기적으로 심화할 우려도 있는 만큼 순차적이고 조화로운 추진이 필요하다는 지적이다.

새해 금리 인상과 대출규제 강화는 부동산 시장 리스크 요인으로 지목된다. 다만 가계부채 수준은 부담 요인이지만 2018년 말~2019년 초의 금리 인상 당시와 비교하면 이 같은 요인이 부동산 시장에 급격한 충격을 주지는 않을 것이라는 예상이다.

임대차법 시행이 내년 7월 만 2년을 맞는 점도 변수로 꼽힌다. 전월세 가격 상승 가능성이 높은 등 전월세 시장을 중심으로 시장 변화가 예상되며, 임대차법에 대한 보완 요구가 나올 가능성도 있다. 특히 전세가격이 실수요층의 매매 전환 수요에 가장 중요한 변수로 작용하는 구조여서 임대차법 시행 2년을 기점으로 변화를 눈여겨봐야 한다.

올해 확정된 광역교통 SOC 투자계획도 거론된다. 정부는 올해 제4차 대도시권 광역교통시행계획(2021~2025)을 수립했다. 광역도로, 광역철도, 광역BRT, 환승센터, 복합환승센터 등 각종 광역교통시설 계획안이 포함돼 내년 부동산 시장을 변화시킬 가능성도 있다. 

김열매 NH투자증권 애널리스트는 "내년 1분기에는 정책 불확실성으로 거래 침체가 불가피해 보인다"면서 "전국 대부분 지역 가격이 상승한 올해와 달리 내년에는 지역별로 다른 양상이 전개될 전망"이라고 밝혔다. 다만 "자산 시장에서 부동산으로의 쏠림은 당분간 지속될 가능성이 높아 보인다"면서 "대출규제 영역에서 벗어난 지역으로 전세가격 상승 여력이 높은 지역을 주목할 만하지만 지나친 대출 부담을 안고 투자하는 것은 자제해야 한다"고 덧붙였다.