[초이스경제 장경순 기자] 금융연구원의 박춘성 거시경제연구실 연구위원은 29일자 금융브리프에서 전월세전환이 가계대출에 미치는 영향에 대해 예시를 통해 설명하고 있다.
박 연구위원은 이 분야 관심이 많은 독자들이 수학 연습문제를 겸해서 풀어볼 수 있도록 상세히 설명하고 있다.
| A씨가 소유한 1억5000만원 주택에 B씨가 전세보증금 1억 원에 살고 있다. A씨는 B씨에게 보증금 5000만원을 돌려주면서 월세로 전환을 요구했다. <연습문제> 보증금 5000만원 반환에 따른 월세는 얼마인가. <본 문제> (1) B씨가 월세 전환 요구에 응하는 경우와 월세전환이 제도권 대출, 즉 은행대출과 비 제도권 대출금액을 얼마나 증감하는가를 구하시오. 비 제도권 대출금액은 보증금을 의미함. (수학적 논리 전개 테스트를 겸하는 문제이므로, 많은 부동산 거래 경험에 따른 단답형 대답은 무효 처리함.) <관련자료> 1. 평균 전월세전환률은 6%. (연간기준) 2. B의 연간 경상소득은 5000만원이며 연간 지출 500만원 이하에 대해서는 추가대출이 필요하지 않은 것으로 가정. 3. 전세보증금 가운데 대출로 조달하는 비용은 10%로 계산. (2014년 현재 전세보증금 규모는 440조원. 은행권 전세자금 대출 규모는 40조원. 금융감독원 자료.) 4. A가 갖고 있는 예금은 현재 1000만원. (하위 75% 임대인의 평균 여유 금융자산은 1000만원. 2014년 가계금융복지조사.) 5. 보증금 반환에 필요한 자금의 75%를 대출로 조달하는 것으로 가정. 6. C는 현재 7500만원의 주택담보대출을 받고 있음. 7. 월세전환 요구에 응하는 비율은 85%로 계산. (월세 전환 요구 때 임차인의 자가전환 가능성은 12.1%. 한국은행의 2015년 12월 금융안정보고서.) <풀이> 우선, 연습문제의 답은 전세반환금 5000만원 x 6% = 연 300만원. 이는 연간 소득 5000만원의 B가 별도 대출 없이 지출 가능한 규모로 본다. (1)의 경우. 집주인 A는 보증금 가운데 5000만원을 반환해야 하는데 현재 그의 예금은 1000만원에 불과하다. 따라서 그는 4000만원을 마련해야 한다. 관련자료 5에 따라 A는 4000만원의 75%인 3000만원을 대출받아야 한다. B는 관련자료 6에 따라 전세보증금 1억원의 10%인 1000만원을 전세자금 대출로 조달했지만 보증금을 돌려받아 그 가운데 일부로 이를 상환하게 된다. 따라서 제도권 가계부채는 A 3000만원 – B 1000만원 = 2000만원 증가한다. 비제도권 가계부채는 상환금 5000만원 만큼 감소한다. (2)의 경우. A는 임차인이 B에서 C로 바뀔 뿐 (1)과 동일하다. 제도권 대출 3000만원 증가, 비제도권 가계 대출 5000만원 감소. B는 전세보증금 1억원을 돌려받아 그 가운데 1000만원으로 전세보증금 대출을 상환한다. 남은 돈 9000만원에 주택담보대출 6000만원을 받아 C의 주택을 구입한다. 제도권 대출이 5000만원 증가한다. C는 B로부터 1억5000만원을 받아 7500만원의 주택담보대출을 상환한다. 남은 7500만원으로 A에게 보증금 5000만원을 지급한다. C의 제도권대출이 7500만원 감소한다. 따라서 (2)의 경우 제도권 대출은 A 3000만원 + B 5000만원 – C 7500만원 = 500만원 증가한다. 비제도권 대출은 (1)과 마찬가지로 5000만원 감소한다. 관련자료 7을 적용하면, 제도권 대출은 ((1)의 2000만원 x 85%) + ((2)의 500만원 x 15%) = 1775만원 증가한다. |
박춘성 연구위원은 전세를 월세로 전환할 경우 오히려 제도권 가계대출이 늘어나는 것에 대해 전세보증금 대부분은 제도권 금융을 통하지 않고 조달된 데다 임대인의 예금이 반환되는 보증금보다 작기 때문이라고 설명했다.
그는 전세를 월세로 전환하면 주택가격 하락에 따른 위험을 집주인이 세입자보다 더 크게 부담하게 된다고 밝혔다. 그러나 소득이 낮은 세입자에게 이는 소비제약 요인이 될 수 있다고 덧붙였다.