[초이스경제 곽용석 기자] 코로나19 팬데믹은 종식됐지만 미국 뉴욕 중심부 맨해튼 오피스 시장은 침체가 이어지고 있다. 공실은 시내 오피스 빌딩의 45%로, 현재 오피스 빌딩 가치가 최근 매각 가격을 밑돌고 있다는 추계도 나타나고 있다고 로이터가 보도했다.

로이터가 수집한 부동산 중개업소 데이터에 따르면 올 2분기 임대면적은 전년 동기 대비 50% 가까이, 코로나 팬데믹 이전 5년 평균 대비로는 25% 줄었다.

오피스 빌딩 매매 부진으로, 오피스 시장이 재택근무로 격변하면서 투자가 소극화되는 모습이 보인다고 진단했다. 다만 임대료는 떨어지지 않고 고급 매물에서는 뛰어오르고 있다.

부동산자문회사인 넬슨이코노믹스의 한 전문가는 "현재로선 오피스 빌딩 시장은 사실상 존재하지 않는 것과 같다. 바닥이 어딘지 아무도 모르기 때문"이라고 이 매체에 피력했다.

고급 매물의 사무실 공간에 대한 수요는 왕성하지만, 그 외에는 모두 "공실이 점차 증가하고 있다"면서, "천천히 가는 대참사와 같아서 회복하는 데는 몇 년이 걸릴 것"이라고 그는 밝혔다.

부동산회사 존스랑라살(JLL)의 한 전문가는 "과거 경기 사이클과 달리, 오피스 시장은 3년여 동안 침체됐는데도 아직 조정이 끝나지 않았다. 불필요한 오피스 공간을 시장에서 쓸어내 가격 상승에 기여해 줄 것 같은, 눈치 빠른 투자자들도 관망세를 이어가고 있다"고 이 매체에 피력했다.

JLL에 따르면 2분기 맨해튼 빌딩에서 대출 잔액이 시장 평가액을 웃돈 매물의 수는 112동, 3340만 평방피트로 면적 기준 전분기 대비 2배 이상 늘어났다.

뉴욕에서는 지난 수십 년간 최대의 건설 붐과 개보수(리노베이션)로 공급이 늘어나면서 임대 물건을 찾는 세입자에게 유리한 상황이 계속되고 있다. 리노베이션 비용은 1억 달러를 넘는 경우가 드물지 않다.

부동산중개업체 CBRE에 따르면 사무실 공간 임차수요의 강도를 나타내는 실질임대계약 면적은 공급 과잉을 보여주는 마이너스를 기록하고 있다. 맨해튼에서는 최근 오피스 근무가 코로나 팬데믹 이전 수준을 웃돌았음에도 불구하고 이 실질임대계약 면적은 마이너스 정도가 확대되고 있다.

JLL 보고서에 따르면 임대면적은 지난해 2분기보다 46.7% 감소했고 분기 기준으로는 2021년 1분기 이후 최저 수준을 기록했다.

또한, 부동산회사 세빌스에 따르면 맨해튼에서 당장 이용이 가능한 사무실 면적은 현재 7030만 평방피트로 사상 최고다.

넬슨이코노믹스의 전문가는 "최근 오피스빌딩의 주거 전용 프로젝트가 화제를 모으고 있다. 그러나 이는 확실히 부분적으로는 가능하지만 가능성이 지나치게 과장돼 있다"고 매체에 설명했다.

빌딩 소유주들은 모집 기준 임대료를 올리기 위해 컨세션(한 달 무료로 해주거나 각종 비용을 부담하는 등의 혜택)을 늘리고 있다. 임대료 자체는 코로나 기간 중에도 안정적이었다.

세입자 사무실 수리비용을 충당하는 등 컨세션을 계산에 넣은 실질 유효임대료는 고급 매물의 경우 2020년 평방피트당 53달러에서 올해 106달러로 배로 늘었다. 그러나 노후 상태인 'B클래스' 빌딩의 오피스 공간 실질 유효임대료는 코로나 기간 48달러에서 50달러로 소폭 오르는 데 그쳐, 고급 매물과 그 이하 매물 사이에 수요 양극화가 일어나고 있다고 이 매체는 전했다.