[초이스경제 김완묵 기자] 최근 서울 주택 가격이 '이상' 급등세를 보이면서 정부는 물론 공급자, 수요자 모두 갈피를 잡기 힘든 상황으로 빠져들고 있다.

수도권에서는 오는 2018년 이후 '입주대란'이 우려될 정도로 지난해부터 올해까지 주택 공급이 빠르게 증가했다. 이에 따라 일부 지역에서는 미분양 아파트가 늘어나는 등 공급 과잉에 대한 걱정이 커지고 있다.

하지만 이에 아랑곳없이 서울 강남권의 재건축 단지에서 시작된 서울지역의 가격 급등세는 그 기세를 높여가고 있어 주택 시장은 그 방향을 분간하기 힘든 안개국면을 연출하고 있다.

정부는 최근 가계부채 증가 억제를 위해 주택의 공급은 줄이되 수요는 살려 가는 부동산 대책을 발표했는데 강남권발 주택 가격 급등 현상이 지속되면서 정부의 고민도 깊어질 것으로 보인다.

특히 정부가 공급 대란을 우려해 주택 공급을 축소할 것이라고 발표하면서 가격 상승을 우려한 일반 수요자들도 주택 구입에 뛰어들고 있는 모양새여서 정부의 대책과는 엇박자를 내고 있다.

부동산114에 따르면 지난 한 주 서울지역 아파트 매매가격은 전주보다 0.23% 올라 올해 들어 가장 높은 상승률을 기록했다. 서울 재건축 아파트는 0.54%, 일반 아파트는 0.17% 상승했다.

자치구별로 양천(0.71%), 강남(0.40%), 강동(0.29%), 은평(0.27%), 성동(0.26%), 강서(0.23%), 관악(0.21%), 서초(0.21%), 송파(0.19%), 노원(0.18%) 등이 상승했다. 재건축과 재개발을 중심으로 서울 일원에 가격 상승세가 확산되는 모습이다.

업계 관계자는 "정부의 8.25 가계부채 대책 발표 후 공급축소를 우려한 실수요자의 매매전환 움직임도 빨라지는 모양새"라고 분위기를 전했다. 실제로 서울에서 주택 사업을 하는 사람들은 역세권을 중심으로 작은 단지의 미분양도 빠르게 소진되면서 분위기가 달라진 것을 실감한다고 전한다.

하지만 전문가들은 앞으로 주택 시장이 순탄치만은 않을 것으로 예상한다. 일부 지역에서 나타나고 있는 가격 급등 현상은 저금리 지속으로 갈 곳 없는 자금들이 인기 지역 부동산에 몰리면서 일시적 수요 초과가 발생한 거품일 수 있다는 지적이다.

특히 미국 FRB(연방준비제도이사회)가 금리를 인상할 경우 중장기적으로 우리나라도 금리 인상에 동참할 수밖에 없어 가계부채 부담이 커지고 이는 주택 가격 하락으로 전가돼 2010년대 초와 같은 '입주 거부' 사태 등으로 번질 수 있다는 우려다.

무엇보다도 2018년 이후에는 '입주대란'이 현실화될 수 있다는 걱정이다. 관련 업계에 따르면 내년부터 2018년까지 전국 아파트 입주 물량이 1990년대 이후 최대인 70만여 가구가 예정돼 있다.

특히 수도권의 입주 물량이 크게 늘어날 것으로 보여 2018년 이후 '입주대란'이 불거질 것이라는 전망도 제기되고 있다. 지난해부터 올해까지 분양 물량이 쏟아지면서 입주가 본격화하는 시기에 주택가격과 전세가격이 동반 하락해 입주 거부 및 역전세난(전세입자를 구하지 못하는 상황)이 발생할 수 있다는 점 때문이다.

실제로 부동산114에 따르면 올해 전국 입주물량은 27만9544가구다. 내년은 36만7910가구, 2018년은 36만6688가구로 예상되고 있다. 이는 2010년 이후 연간 평균 입주물량인 23만6578가구를 크게 웃돈다. 특히 경기 지역은 올해 8만5112가구를 시작으로 2017년 12만468가구, 2018년 13만6804가구의 입주가 예정돼 있다. 2010년 이후 연간 평균 입주물량인 6만9262가구와 비교하면 2배가 넘는다.

서울은 재건축·재개발 입주가 본격화하는 2020년 전후로 공급이 크게 늘어날 가능성이 높다는 지적이다. 그동안은 평균 수준으로 공급되지만 2020년께 개포지구와 가락시영, 둔촌주공, 고덕지구, 반포 등 재건축·재개발 단지에 약 6만가구가 입주하면서 가격 하락이 본격적으로 나타날 수 있다.

정부 역시 가계부채 통제에 실패하는 경우 추가적인 규제를 실시할 것이라고 발표하면서 향후 주택 시장은 변동성이 커지고 있는 상황이다.

이에 시장과 정부의 현명한 판단이 요구되는 시점이라고 할 수 있다. 특히 정부는 모처럼 살아난 주택 수요를 단번에 잠재우는 '큰 칼의 메스'를 대기보다는 일부 지역의 주택가격 급등 억제 등 환부 치유에 초점을 둔 세밀하면서도 창의적인 정책 구상을 해볼 필요가 있다.

즉 강남권 등 주택 가격 급등 지역에 대한 진입 장벽을 높이는 대신 여타 지역은 오히려 규제를 풀어 수요를 진작시키는 정책도 필요해 보인다. 이는 부동산 가격의 지역별 양극화를 막고 빈부 격차를 줄여가는 대책이 될 수도 있다.