[초이스경제 곽용석 기자] 뉴질랜드의 부동산 가격이 급등하자 지난해 정부 당국이 해외투자자 투자금지 조치를 취했다. 이와 관련해 뉴욕타임즈가 최근 배경과 영향에 대해 특집 기사를 실어 눈길을 끈다.

보도에 따르면 뉴질랜드의 주택가격은 2008년 12월부터 2018년 12월 동안 65% 가까이 올랐고, 오클랜드의 중간규모 주택가격은 그 기간 동안 거의 두 배로 뛰었다. 2017년초, 뉴질랜드의 공식 통계데이터 기관(SNZ)에 따르면, 뉴질랜드 국민의 63.2%만이 자신의 집을 소유하고 있다고 보고했다. 이는 1951년 이후 최저 수준이다.

이 결과, 작년 8월 저신다 아던 총리는 모든 기존 주거지를 '민감한 사항'이라고 지적하면서 해외 투자법을 개정하겠다는 노동당의 선거 공약을 결국 이행했다. 이는 사실상 외국인들이 뉴질랜드에 있는 어떤 기존 주택도 사지 못하도록 한 것이다.

뉴질랜드는 외국인 투자자들에게 규제를 가하는 정부들 중 가장 최근의 나라가 된 셈이다. 덴마크나 스위스 같은 나라들은 오랫동안 비시민권자들에 의한 부동산 투자를 제한해왔다.

외국인 자금이 시장을 잠식함에 따라 자국내 부동산 시장의 안정화를 위해, 호주가 4년 전에 취한 것과 유사하게, 비거주자들이 구입할 경우 외국인 투자 심의회의 구매 승인을 받아야 할 뿐만 아니라 구입한 기존 주택을 그들의 거주지로 사용해야 한다는 전제조건이 만들어지게 된 것이다.

2017년 캐나다의 경우, 온타리오주는 주택 구입에 대해 15%의 비거주 투기세를 부과했다. 지난해 싱가포르와 또 다른 캐나다 주인 브리티시컬럼비아에서는 이미 높은 수준인 외국인 부동산 투자세를 20%로 올렸다. 영국은 두 번째 구매주택 및 임대부동산 매입에 대한 3%의 세금 외에 비거주자의 주택 구입에 대해 1%의 세금을 더 걷는 방안을 검토하고 있으며 말레이시아도 새로운 세금 부과를 검토하고 있다고 이 매체는 강조했다.

그러나 이와 같은 제한은 그것들을 채택한 많은 부분에서 느린 성장으로 이어졌다. 몇 년간의 큰 차익을 본 이후, 일부 투자자들은 이윤이 감소하는 것을 보게 됐다. 영국의 글로벌경제기관(나이프 프랭크)의 전세계 주요 43개 도시의 주택가격 지수에 따르면 물가가 2012년 이후 가장 낮은 속도로 오르고 있다고 제시했다.

이 기관은 “부동산 시장 규제의 확산은 세계 주요 부동산 시장에 가장 큰 위험 중 하나”라고 해당 매체를 통해 강조했다.

뉴질랜드에서는 2018년 해외투자수정법으로 알려진 새 법과 관련해 엇갈린 반응을 보이고 있다. 뉴질랜드 무역 및 수출성장 장관(데이비드 파커)과 같은 몇 몇 인사들은 그것을 필수적이라고 생각한다. 지난 8월, 그는 의회 답변에서 “이 제도는 주택의 적정성을 높이기 위한 정부 계획의 핵심 부분"이라고 설명했다.

반면, 다른 사람들은 자유시장에 대한 제한과 외국인 혐오증이라고 빗대어 비난했으며, 이것이 뉴질랜드에서 가장 적극적인 투자자인 중국 구매자들이 뉴질랜드에서 주택구입을 막기 위한 정책이라고 주장했다.

결국 이 정책의 성공여부는 이 새로운 법이, 주택가격을 낮추고 내국인들이 집을 얼마나 소유할 지가 관건이라고 이 매체는 강조했다.

2018년 해외투자개정법은 오클랜드 외곽에 있는 많은 주택들처럼 외국인 매수자들이 뉴질랜드에 있는 기존 주택을 취득하는 것을 금지하고 있다.

한편, 이 부동산연구소의 빈디 노웰 최고경영자는 전국적으로 외국인뿐만 아니라 내국인의 주택 수요 증가가 가격 상승의 원인이 되고 있다고 피력했다. “관광 산업은 뉴질랜드로 이주하는 사람들의 수를 증가시켰고, 안정된 경제는 내국인들이 다른 곳에서 기회를 찾는 것을 단념시켰다”고 이 매체를 통해 강조했다.

그는 이어 "더 많은 사람들이 이 곳으로 이주해오기를 원했고, 기존 사람들은 떠나지 않기를 바랬다. 그러나 우리는 지난 몇 년 동안 매우 많은 사람들이 이 곳을 떠나게 됐다"며 "그것이 시장에 큰 부담을 주고 있다. 반대로 땅값도 상당히 올랐으며 건설비도 비싸졌고, 결국 주택을 많이 개발해 수요를 충족시킬 수 있는 능력이 상당히 제한된 상황이 됐다"고 밝혔다.

외국인 투자자들의 영향에 대해 뉴질랜드 소더비 인터내셔널 부동산의 한 판매 담당자는 그 자료가 과장되었다고 말했다. 그는 이 매체를 통해 "현실성에 대한 인식은 약간 모순된다"고 말했다. "비거주 구매자에 의해 가격이 억지로 상승한다는 인식이 있지만, 실제로는 그들은 약 3%의 시장점유율만 차지하고 있다"는 것이다.

이 법의 지지자들은 이 비율에는 신탁이나 법인을 통해 구입한 부동산이 포함되지 않으며, 이 비율은 오클랜드 중심부와 같은 인기 있는 지역에서 더 높다고 주장한다. 그러나 해외 바이어들이 고급 부동산을 많이 찾고 있기 때문에 주택난을 겪고 있는 중간규모 시장보다 고급 시장이 더 큰 영향을 받고 있다고 그는 덧붙였다.

오클랜드의 컨설팅회사인 한 경제전문가는 "외국인 투자자들이 매입금지 조치를 회피할 수 있는 몇 가지 방법도 있다"고 말했다. 기존에 체결된 무역협정 때문에 뉴질랜드에서 외국인 구매자의 가장 많은 부분을 차지하는 호주인들은 싱가포르 시민들과 마찬가지로 면제된다. 그리고 그 법은 신규 주택에도 적용되지 않는다"고 강조했다.

규제 이후 4개월 동안, 이 전문가는 "필수적으로 우리가 본 것은 외국인에게 돌아간 주택매매의 비율이 1~2%포인트 정도 떨어졌다. 근본적으로 정책이 효과를 볼 수 있다고 믿기 때문에 그런 것이 바뀔 것이라고는 생각하지 않는다."고 제시했다.

나아가 그는 그 법을 정치적 행위로 간주한다. "이것은 우리가 전 세계에서 본 그 국수주의자들의 한 모습이다"고 강조했다. "외국인과 외부인에 대한 일반적인 불신이 있는데, 정치적 관점에서 보면 이것이 그들에게 어느 정도 효과를 발휘할 것으로 보여지지만 실제적으로 한 국가를 놓고 볼 경우 그렇게 효과가 있는 것으로 보여지지 않는다"고 항변하고 있다.

또 다른 전문가는 "이번 판매 금지는 최소한 단기적으로는 판매 흐름에 영향을 미쳤다"고 밝히면서 "지난 12월 주택거래량이 12.9% 감소해 7년 만에 가장 낮은 기록을 나타냈다. 부동산연구소의 자료에 따르면 지난 1월은 주택용 부동산 판매가 전년 대비 2.5% 감소하는 등 과거와 비슷해졌다"고 강조했다.

"뉴질랜드의 여름기간은 전형적으로 더디기 때문에 법의 실질적인 효과를 보기엔 너무 이르다"고 그는 강조했다. "적어도 분기별 데이터가 필요하다. 그러나 특히 뉴질랜드 전역의 성장에 힘입어 가격이 계속 오르고 있다"고 이 매체에 피력했다.

그는 또한 오클랜드의 높은 집값과 한정된 공급으로 인해 뉴질랜드는 좀 더 저렴한 지역으로 진입하게 되면서 현재 수요는 이들 지역의 가격을 상승시키고 있다고 말했다. 약 160만 명이 거주하는 오클랜드에서는 2019년 1월 중간규모 주택가격이 2.4% 하락한 80만 달러로 2016년 2월 이후 최저가를 기록했다. 다른 곳에서는 10.1% 오른 47만3300달러를 기록했다.

재고 부족은 뉴질랜드 주택 시장이 직면하고 있는 가장 큰 문제 중 하나다. 2018년에 신규 주택이나 아파트에 대한 허가가 보통 약 2만 가구에서 약 3만3000 가구나 승인된 것으로 알려졌다. "늘어나는 인구를 따라잡기 위해 당분간 그 수준을 유지해야 할 것이지만 정부가 창의적인 해결책을 마련하지 않는 한 건설비용 증가와 이윤 감소로 인해 그럴 가능성은 거의 없다"고 그는 덧붙였다.

"정부당국은 외국 바이어를 금지하는 데 많은 시간과 노력을 들였지만, 그 점이 얼마나 큰 문제인지, 그리고 그 정책을 도입함으로써 뉴질랜드 사람들이 집값이 낮아져 좀 더 감당할 수 있는 수준의 실질적인 효과가 있을 지는 분명하지 않다"고 그는 말했다. "지금까지 본 상황에서, 그다지 큰 영향은 없었다"고 결론냈다고 이 매체는 전했다.